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【 앵커멘트 】
경제브리핑입니다.
오늘은 최정희 부동산 전문 변호사와 함께, 주택임차인의 임차권과 보증금 보호에 관한 이야기 나눠보겠습니다.
안녕하십니까.
Q1. 다른 사람의 집을 빌려 사는 주택임차인들을 보호하기 위한 주택임대차보호법이 있는데요, 주택임대차보호법의 적용 범위는 어떠한가요.
-예, 주택임대차보호법은 보증금의 제한이 없이 주택의 전부 또는 일부를 빌린 임대차에 관하여 적용됩니다.
이 점에서 상가건물임대차보호법이 광주광역시 기준으로 보증금 3억 9,000만 원 이하 상가에 대해서만 적용되는 것과는 다릅니다.
임차주택 일부를 주거 목적이 아닌 영업용 점포로 사용하더라도 주택임대차보호법이 적용됩니다.
경매 등으로 집주인이 바뀐 경우, 주택임차인은 새 집주인이 나가라고 하면 보증금도 못 받고 집에서 쫓겨나거나 경매 매각대금에서 보증금을 받지 못하는 경우가 많았습니다.
이에 주택임대차보호법은 주택임차인에게 등기가 없더라도 일정한 경우 기존 주택에서 계속 살 수 있도록 대항력을 주었고, 보증금에 대해 경매 매각대금에서 우선변제 받을 수 있는 권리를 인정했습니다.
Q2. 주택임차인의 대항력은 어떨 때 발생하고, 구체적인 내용은 무엇인가요?
-주택임차인은 임차해서 사는 집이 경매에 넘어가는 경우 원래의 임대인이 아닌 새 집주인에게 임차권을 주장하면서 살던 집에서 계속 살기를 원합니다.
이처럼 주택임차인이 새 집주인에게 임차권을 가지고 그 집에서 계속 살 수 있는 것이 대항력입니다.
주택임대차보호법은 “등기가 없는 경우에도 임차인이 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.”고 규정하고 있습니다.
전입신고를 한때 주민등록이 된 것으로 보고, 임차인의 배우자나 자녀 등 같이 사는 가족이 전입신고를 해도 임차인이 주민등록을 한 것으로 봅니다.
임차인은 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’이라는 대항력 요건을 계속 유지하고 있어야 새 집주인에게 계속 살겠다고 주장할 수 있습니다.
경매의 경우 배당요구 종기일 까지 임차인이 임차주택에 살면서 주민등록이 되어 있어야 그곳에서 계속 살 수 있습니다.
Q3. 주택임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 있다고 하는데, 구체적으로 우선변제권은 어떠한 권리인가요.
-임차인이 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록을 하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 시 임차주택의 매각대금에 대하여 위 요건들을 모두 갖춘 시점을 기준으로 후순위권리자보다 우선하여 임대차보증금을 받을 권리가 있습니다.
이를 임차인의 우선변제권이라고 합니다.
우선변제권은 임차인이 확정일자 등 요건을 갖추더라도 선순위권리자보다 우선해서 보증금을 받는다는 의미는 아닙니다.
이에 임차인은 임차주택의 경매절차에서 우선변제권을 행사하더라도 순위에 따른 배당 결과 보증금의 일부만 배당받을 수도 있습니다.
이 경우 임차인은 대항력을 가지고 새 집주인인 매수인에게 임차권을 주장하면서 계속 주택에서 거주할 수 있습니다.
따라서 주택임대차 계약을 체결할 때 부동산등기부등본을 떼어 선순위로 설정된 근저당권 등 담보권 금액이 얼마나 되는지 확인할 필요가 있습니다.
Q4. 우선변제권과 별도로 소액임차인의 최우선변제권이 있던데, 어떠한 내용인지 설명 부탁드립니다.
-예, 우선변제권은 임차인이 등기가 없더라도 확정일자 등 요건을 모두 갖춘 시점을 기준으로 후순위권리자보다 우선하여 임대차보증금을 받을 수 있는 권리입니다.
반면, 최우선변제권은 소액임차인이 예외적으로 선순위권리자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.
광주광역시 기준으로 6천만 원 이하의 보증금 계약을 체결한 소액임차인은 보증금 중 2천만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
다만 소액임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전에 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록을 하고 있어야 최우선변제권이 있습니다.
임대차계약서에 확정일자가 없어도 된다는 점에서 우선변제권 행사 요건과 구별됩니다.
지금까지 최정희 부동산 전문 변호사와 함께 이야기 나눠봤습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
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