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【 앵커멘트 】
경제브리핑입니다.
오늘은 최정희 부동산 전문 변호사와 함께, 최근 증가하는 상가권리금 분쟁에 대해 이야기 나눠보겠습니다.
안녕하십니까 (서로 인사)
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Q1. 지난 2015년 상가건물 임대차보호법에 상가 임차인들의 보호를 위해 권리금 규정이 신설되었는데요. 현재 상가 임차인들은 권리금에 대해 제대로 보호받고 있는가요?
-상가건물 임대차보호법에 신설된 권리금 규정의 주된 내용은 임대인에게 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 못하게 하고, 임대인이 방해를 할 경우 임차인에게 손해배상을 해야 한다는 것입니다.
그런데, 최근 정부의 부동산 대책이 서민 주거 안정을 목적으로 여러 채의 집을 가진 사람에 대한 양도세 강화 위주로 나오고 있습니다.
이에 따라 광주에서도 투자처를 찾는 시중 유동 자금이 토지나 상가건물로 이동하면서 상무지구 등 상업지구에서 상가건물의 주인이 자주 바뀌고 있습니다.
새 건물주는 투자금을 회수하기 위해 임대료를 인상하고, 비싼 임대료를 부담하지 못하는 임차인은 권리금을 회수하지 못하고 가게에서 쫓겨나고 있는 실정입니다.
임차인은 상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금 회수 방해금지 기간인 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차계약 종료 시까지가 아닌 임대차 기간 중에는 권리금에 대해 보호받을 수도 없습니다.
Q2. 건물주인 임대인과 임차인 사이에 권리금으로 인한 분쟁은 구체적으로 어떤 사례가 있는가요.
-임차인의 영업이 잘 되면 건물주인 임대인은 직접 동종영업을 할 목적으로 기존 임차인에게 계약 갱신을 해주지 않거나 권리금 회수에 협조하지 않는 경우가 있습니다.
최근 1인 가구의 증가로 인해 편의점 영업이 잘 되자, 광주 동구 지역에서도 편의점 건물주가 직접 편의점을 운영하기 위해 기존 임차인에게 임대차계약 갱신을 해주지 않고 권리금 회수 방해행위를 한 사례가 있었습니다.
이에 대해 임차인은 건물주인 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상소송을 제기하였습니다.
Q3. 임차인과 새로운 임차인 사이에서도 권리금으로 인한 분쟁이 발생하고 있는데요. 구체적으로 어떠한 경우에 문제가 되는가요.
-임차인이 영업을 하다가 영업 일체를 새로운 임차인에게 양도하고 권리금을 받는 경우가 있습니다.
우리 상법은 이와 같은 영업양도 시, 영업을 양도한 임차인은 다른 약정이 없으면 동일한 특별시, 광역시, 시군과 인접 특별시, 광역시, 시군에서 동종영업을 하지 못하게 하고 있습니다.
그런데, 영업을 양도한 임차인이 기존 영업장 근처에서 동종영업을 할 경우, 영업을 양수한 새 임차인은 영업 양도인을 상대로 손해배상소송을 제기할 수 있습니다.
최근 광주 지역에서도 권리금을 받고 횟집을 양도한 임차인이 근처에 동종의 횟집을 개업한 사례와 권리금을 받고 미용실을 양도한 임차인이 근처에 미용실을 개업한 사례가 있었는데, 새 임차인으로부터 경업금지가처분과 손해배상소송을 당하였습니다.
Q4. 정부는 최근 상가건물 임대차보호법 시행령에 대해 상가 임차인 보호를 위한 몇 가지 규정에 대해 입법 예고를 하였는데, 어떠한 내용이 있는지 설명 부탁드립니다.
-예, 법무부는 지난 해 12월 22일 상가건물 임대차보호법 시행령 중 일부를 개정하여 입법 예고하였고, 빠르면 개정 시행령이 이달부터 시행될 예정입니다.
첫째, 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정하는 환산보증금액을 인상하여 적용범위를 확대하였습니다.
광주광역시를 기준으로 환산보증금액을 2억 4천만 원 이하에서 3억 9천만 원 이하로 증액하였습니다.
여기서 환산보증금액은 월차임에 100을 곱한 금액과 임차보증금을 합한 금액을 말합니다.
둘째, 임대인이 임차인에게 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 때 한도를 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 9 이하에서 100분의 5 이하로 인하하였습니다.
과거에는 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도가 너무 높다 보니, 오히려 건물주인 임대인이 이를 근거로 임차인에게 차임 또는 보증금을 올려달라고 하였습니다.
이 경우 임차인이 증액되는 차임 또는 보증금을 도저히 감당하지 못하여 다른 곳으로 상가를 옮기게 되는 ‘젠트리피케이션’ 현상이 발생하였습니다.
상가건물 임대차보호법 시행령 개정을 통해 소상공인과 자영업자가 영업권을 안정적으로 보장받기를 희망합니다.
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-네, 최정희 부동산 전문 변호사와 함께 이야기 나눠봤습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
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